(المصدر: الحياة الجديدة-أيهم أبو غوش)
رام الله-أخبار المال والأعمال- تعد هيئة سوق رأس المال الجهة الرقابية المسؤولة عن القطاعات المالية غير المصرفية في فلسطين وهي: قطاع التأمين، والأوراق المالية، والتأجر التمويلي، وتمويل الرهن العقاري.
"الحياة الجديدة" تحاور عمار العكر رئيس مجلس إدارة هيئة سوق رأس المال حول المستجدات في هذه القطاعات. يؤكد العكر أن الهيئة ستصدر تعليمات جديدة تتوافق مع قانون الشركات بخصوص حوكمة الشركات المساهمة العامة ومنع تضارب المصالح فيها. ويستعرض آثار الحرب العدوانية على شعبنا في الضفة وغزة على قطاعات مختلفة منها الأوراق المالية، مشيراً إلى أن تأثيرات الوضع الحالي على الشركات لا تزال غير واضحة ولا يمكن التنبؤ بأثرها بشكل دقيق. وفيما يلي نص اللقاء:
تراجع كبير على أرباح الشركات
* ما ارتدادات الأزمة الاقتصادية على الشركات المساهمة العامة ومدى الحاجة لإجراءات استثنائية مثل تمديد الافصاحات أو زيادة المخصصات؟
أدى العدوان الإسرائيلي على قطاع غزة إلى تدمير العديد من المرافق الاقتصادية بالإضافة إلى تضرر قطاعات أعمال مختلفة في كافة الأراضي الفلسطينية نتيجة للقيود والإغلاقات بين المدن، وكذلك الإغلاق المتكرر للمعابر الخارجية، ما أدى إلى تراجع الإيرادات المتحققة لغالبية الشركات.
بالاستناد إلى نتائج أعمال الشركات المدرجة في بورصة فلسطين للربع الثالث من العام 2024، يوجد انخفاض في صافي أرباح الشركات المدرجة للربع الثالث من العام 2024 مقارنة مع نفس الفترة للعام 2023 بنسبة 55%.
إن قطاع البنوك والخدمات المالية هو أكثر القطاعات المتضررة، حيث انخفضت نسبة صافي أرباحه بنسبة 106% يليه قطاع الاستثمار بنسبة انخفاض بلغت 44%، وبالتالي عملت الشركات المدرجة على زيادة المخصصات لديها حسب الحاجة مقارنة مع نتائج أعمالها والضرر المحقق، كما قمنا في بعض فترات الإفصاح بتمديد فترة الإفصاح لمدة شهر لتتمكن الشركات المدرجة من تقديم افصاحاتها أصولاً.
إن تأثيرات الوضع الحالي لا تزال غير واضحة ولا يمكن التنبؤ بأثرها بشكل دقيق، سنتمكن من اتخاذ الإجراءات المناسبة عند صدور التقارير السنوية المدققة للشركات المدرجة للعام 2024، علما أننا قمنا بتمديد فترة الإفصاح لقطاع البنوك والخدمات المالية عن البيانات المالية الختامية الأولية والتقرير السنوي للعام 2024 مدة شهر إضافي.
في سياق متصل، نريد إصدار تعليمات حوكمة للشركات المساهمة العامة، لأن هذه الشركات يغلب عليها الطابع العائلي، فمثلا قانون الشركات أقر بضرورة وجود عضو مجلس إدارة مستقل في مجلس إدارة الشركة، وهنا يأتي دورنا لمراقبة إن كانت تلك الشركات قد التزمت بوضع عضو مجلس إدارة مستقل، وهل هو فعلا مستقل أم هو جزء من كبار المساهمين؟ فقانون الشركات حينما أقر هذه النقطة أراد ضمان حقوق صغار المساهمين، وليس فقط كبار المساهمين. كما أن قانون الشركات يعالج مسألة تضارب المصالح بين أعضاء مجلس الإدارة من ناحية والإدارة التنفيذية من ناحية ثانية، فإذا كان هناك أولوية في الاستفادة من أي عطاء من قبل عضو مجلس الإدارة على سبيل المثال، فإن قانون الشركات حدد الشروط، وهنا يأتي دورنا الرقابي للتأكد من امتثال الشركات لهذا الأمر، طبعا ينتهي دورنا في حال وافق عليه المساهمون، فالقانون أشار إلى ضرورة عقد اجتماع هيئة عامة لمناقشة هذه الأمور، فإذا طرح في اجتماع هيئة عامة ووافق على ذلك المساهمون لا يوجد لدينا مشكلة، ولكن لا بد من طرحه أولا على الهيئة العامة، وهنا يأتي دورنا كجهة رقابية.
تنظيم الفوضى في سوق "الفوركس"
* الهيئة ظلت متحفظة طوال السنوات الماضية على شرعنة العمل في "الفوركس"، لماذا منحت تراخيص مؤخرا لشركات؟ لماذا تغير الموقف وما هي الاستنتاجات؟
مع مطلع العام 2020 وانتشار جائحة كورونا والتغييرات التكنولوجية المتسارعة، والتنامي في التعامل مع المنصات الكترونية للتداول في الفوركس التي كان الكثير منها عبارة عن منصات وهمية، والتي رافقها ضعف الأحوال الاقتصادية للمواطنين أيضاً بعد أزمة كورونا وأزمات المقاصة المتتالية، كل ذلك أدى إلى تركيز تفكير المواطنين بالحاجة للأموال وتحقيق الربح السريع، ما زاد من حالات الفوضى والتلاعب والابتزاز الالكتروني، وهنا كانت الهيئة امام مفترق طرق، واختارت الهيئة توسعة القطاع المالي الرسمي على حساب القطاع المالي غير الرسمي بتنظيم سوق الفوركس، حيث لا يمكن للهيئة بأن تنأى بنفسها عن دورها في حماية أموال المستثمرين.
واستجابت الهيئة للرغبة المتنامية محلياً بالانفتاح على الأسواق والبورصات الأجنبية وخاصة بعد الركود الاقتصادي إثر جائحة الكورونا، ولغايات تحويل نشاط التعامل بسوق الفوركس من قطاع غير رسمي إلى قطاع رسمي منظم نتمكن من خلاله قياس أثر هذا النشاط على مؤشرات الشمول المالي في فلسطين، فقد قامت الهيئة بمنح التراخيص لشركات الأوراق المالية فقط بعد استكمال البيئة القانونية اللازمة، وذلك بعد الحصول على موافقة مجلس الوزراء وإقراره للائحة تعامل شركات الأوراق المالية مع البورصات الأجنبية رقم (17) لسنة 2023، وإقرار الهيئة لتعليمات تعامل شركات الأوراق المالية في البورصات الأجنبية غير النظامية رقم (1) لسنة 2024. حيث كان لهذه الخطوة الأثر الأكبر في الحد من ظاهرة انتشار المكاتب غير المرخصة والمنصات الوهمية التي تسوق وتتعامل بنشاط الفوركس لحسابات المستثمرين وذلك بدون أية ضوابط رقابية أو أنظمة الكترونية معتمدة أو تغطيات من قِبل مزود سيولة مؤهل. ومما لا شك في أن منح الترخيص لشركات الأوراق المالية يلعب دوراً مهماً في خلق أجواء من الطمأنينة للمستثمرين الذين يتعاملون من خلالها، حيث ينبغي على جميع المتداولين عند التعامل مع شركة تداول متخصصة في سوق العملات والمعادن والسلع وغيرها أو ما يسمى بسوق "الفوركس" للتداول من خلالها، أن ينظروا بجدية إلى الترخيص الذي تحمله شركة الأوراق المالية تلك، كون عدم وجود الترخيص قد يعرض المستثمر للعديد من عمليات الاحتيال والتدليس التي يكون الهدف من ورائها سرقة أمواله.
علاوة على ذلك كانت الهيئة بحاجة إلى تجهيز البيئة الفنية والتكنولوجية المتمثلة في نظام رقابي آمن وفعال على شركات الأوراق المالية المرخصة، وعلى تعاملات المستثمرين وحركاتهم المالية لديها. والنظام الالكتروني الذي اعتمدته الهيئة لتلك الغاية تم من خلال المزود المختص (كليرد أبس) الذي يرتبط مباشرة بالشركات المرخص لها التعامل في البورصات الأجنبية غير النظامية. لقد مكن النظام الرقابي الهيئة من التأكد من امتثال الشركات المرخصة للائحة مجلس الوزراء وللتعليمات الصادرة عن الهيئة، والتحقق من امتثال المتعاملين وكشف أية مخالفات. بالإضافة إلى ذلك كانت الهيئة بحاجة الى التأكد من وجود نظام مدفوعات الكتروني يسمح للمستثمرين بإجراء حركات مالية الكترونيا ويمنح الشركات المرخصة القدرة على فتح حسابات مصرفية مخصصة لهذا النشاط حصراً، بحيث يمكنها من متابعة كافة الحركات المالية.
هذا وبعد استكمال البيئة القانونية والفنية والمالية أصبحت هيئة سوق رأس المال قادرة على الرقابة الفورية على الشركات المرخصة وعلى تعاملات المستثمرين وعلى حركاتهم المالية، وعلى ممارسة كافة صلاحياتها وفق البيئة القانونية التي تم اعتمادها.
ما هو الفوركس؟
إن الفوركس- المعروف أيضاً بالـFX أو سعر صرف العملات الأجنبية- هي عملية تبادل عملة مقابل عملة أخرى بسعر متفق عليه. هو سوق غير مركزي حيث يتم تداول العملات كسوق عبر شبكات الاتصال (otc) مما يعني أن عقد الصفقات تتم بسرعة وبشكل رخيص بدون حاجة إشراف البورصة.
أساسًا، تداول الفوركس هو فعل المضاربة على حركة أسعار الصرف من خلال شراء عملة بينما تبيع أخرى في الوقت ذاته. ترتفع قيمة العملة وتهبط مقابل بعضها البعض بسبب عوامل اقتصادية وجيوسياسية وعوامل فنية.
الفوركس هو سوق متداول عالمياً مفتوح على مدار 24 ساعة في اليوم وخمسة أيام في الأسبوع من الاثنين إلى الجمعة. تتبع حركة الشروق حول الأرض حيث تفتح صباح الاثنين في ويلينغتون، نيوزيلندا قبل التقدم نحو الأسواق الآسيوية في طوكيو وسنغافورة. بعد ذلك تنتقل إلى لندن قبل أن تغلق في مساء الجمعة في نيويورك.
حتى عندما تكون الأسواق مغلقة من الجمعة للأحد، هناك دائماً شيء ما يحدث الذي سيترك أثرا على العملات المختلفة في افتتاحية الأسواق في يوم الاثنين.
سوق الفوركس هو الأكثر تداولاً في العالم بمعدل دوران يزيد عن 5 تريليون دولار في اليوم. وهذا يعني أن أسعار العملات تتقلب مقابل أسعار عملات أخرى باستمرار مما يخلق فرص تداول للمستثمرين لكي يستغلونها.
العدوان يلحق ضررا كبيرا بقطاع الأوراق المالية
* كيف انعكست تداعيات الحرب على واقع قطاع الأوراق المالية؟
شهد قطاع الأوراق المالية تراجعاً حاداً في نشاطه منذ بدء العدوان على قطاع غزة، حيث انخفضت قيمة التداول حوالي 61% في نهاية العام 2024 مقارنة بنفس الفترة من العام 2023، فيما انخفض عدد الصفقات حوالي 33% لنفس الفترة، الأمر الذي انعكس على اداء مؤشر القدس ليغلق نهاية العام 2024 على انخفاض بلغ 15%، وإلى تراجع القيمة السوقية للشركات المدرجة حوالي 12%. علما بانه وحتى الآن لا تزال تعمل الشركات المدرجة على حصر الأضرار والخسائر الفعلية التي لحقت بأعمالها في قطاع غزة كالمنشآت والمدينين وهو ما سيؤثر سلبا على قوائمها المالية. ويذكر أن واحدة من شركات الأوراق المالية الأعضاء العاملة في قطاع غزة قد تعرضت مكاتبها للتدمير خلال العدوان.
* تشرف الهيئة على عدة قطاعات منها التأجير التمويلي والرهن العقاري، وهما قطاعان صغيران نسبيا مقارنة مع قطاعات أخرى من حيث القيمة السوقية للشركات والتأثير في العملية التنموية، ما هي خطط الهيئة للارتقاء بواقع هذين القطاعين؟
تستمر الهيئة في الرقابة والإشراف على قطاع التأجير التمويلي وفق المنظومة القانونية المنظمة لهذا القطاع وبشكل يضمن التزام الجهات الخاضعة لرقابة الهيئة وفقاً لقرار بقانون رقم (6) لسنة 2014م بشأن التأجير التمويلي والتشريعات الصادرة بمقتضاه.
تسعى الهيئة ضمن استراتيجيتها وضمن أهدافها المتعاقبة وبشكل مستمر إلى مراجعة وتحديث الأطر التشريعية والتنظيمية التي تعمل فيها الشركات التي تنضوي تحت إشرافها ورقابتها بهدف تعزيز نمو واستقرار رأس المال.
كما تسعى إلى تمكين قطاع التأجير التمويلي وتنظيم العلاقات مع الجهات ذات العلاقة ورفع الوعي في القطاعات التي تشرف عليها والتي من أهمها قطاع التأجير التمويلي، ويكون ذلك بالتعاون مع هذه الجهات لإصدار التعليمات التي تساعد في تنظيم النشاط من وزارة النقل والمواصلات ووزارة المالية وسلطة الأراضي وغيرها.
ميزات التأجير التمويلي:
التأجير التمويلي نوع من أنواع التمويل الذي يساهم في تقديم عدة أنواع من التمويل في فلسطين للشرائح المختلفة، وأثبت عبر السنوات أنه يعتبر مكملا لأنواع التمويل الأخرى، فهو بقبوله العمل مع الزبائن الذين ليس لهم تاريخ ائتماني أو أي علاقة مع النظام الرسمي فهم يجسرون بين هؤلاء الزبائن وبين النظام الرسمي المالي بحيث يتمكن هؤلاء من الاستفادة من كافة المنظومة المالية، ونطلق عليه اليوم رفع نسب الشمول المالي.
والتأجير التمويلي ومن خلال تقديمه لمنتج التأجير التمويلي المنتهي بخيار الشراء إلى جانب منتج التأجير التمويلي المنتهي بالتملك، فإن ذلك يكسبه ميزة تنافسية مع أدوات التمويل الأخرى، والطلب على هذا المنتج سيظل مستمراً كونه يخدم الشركات في تحديث أصولها ومواكبة التطورات التكنولوجية، إضافة إلى الميزات الضريبية التي تحصل عليها الشركات باستخدام هذا النوع من التمويل.
التأجير التمويلي يتوجه لكافة شرائح المواطنين الذين يرغبون في تمويل الأصول ضمن تعريفها وفقا للقانون وفي جميع المجالات، أي للأغراض الاستهلاكية أو الأغراض التجارية. كما أنه يستطيع أن يخدم المنشآت الصغيرة والمتوسطة والمصانع الكبيرة. وأهم ما يميز التأجير التمويلي ويساعده على خدمة المواطنين بشرائحهم المختلفة في القطاعات المختلفة وللأغراض المختلفة هو مرونة التأجير التمويلي:
- بداية من عدم طلب ضمانات إضافية عن الأصل موضوع التمويل، فالأصل ضامن لنفسه.
- وثانيا قبول العمل مع المواطنين الذين لا يملكون تاريخا ائتمانيا وقد يكون هذا لا يرغب في العمل مع البنوك أو مبادرا في بداية حياته.
- ثالثا هو أن شركات التأجير التمويلي وتحديدا في تمويل المشاريع أو المنشآت تدرس وتقيّم هذه المشاريع كما لو أنها شريك في هذه المشروع ونطلق عليها في العادة لفظ "الشريك الصامت" فهي تملك الأصول وتدعم المشروع بالتمويل وحال الانتهاء من سداد الدفعات يتم نقل الملكية إذا كان العقد منتهيا بالتمليك.
- ورابعا تملك شركات التأجير التمويلي المرونة في آلية السداد بحيث قد تتجاوب الدفعات مع موسمية النشاط.
الأصول التي يمولها التأجير التمويلي اليوم:
مازال هناك تركز في نشاط شركات التأجير التمويلي في الأموال المنقولة فقط والتي تشمل المركبات والمعدات الثقيلة والهندسية التي يتم تسجيلها في دوائر السير والمعدات والماكينات وخطوط الإنتاج التي يتم تسجيل الحق بها في وزارة الاقتصاد في سجل الأموال المنقولة الالكتروني.
جرى العمل في العام الماضي 2024 مع وزارة النقل والمواصلات على تحديث تعليمات تسجيل المركبات والمعدات الهندسية التي صدرت في العام 2017 لتصبح التعليمات أكثر وضوحاً وتنظيماً وأهم ما جاء فيها هو إضافة إجراءات تسجيل المركبات في قطاع النقل العام (التكسي) المؤجرة تأجيراً تمويلياً، وقد صدرت التعليمات في الصحيفة الرسمية بتاريخ 10-2-2025، وهذه التعليمات ستؤدي إلى انطلاقة في موضوع التأجير التمويلي في النقل العام (التكسي) وتحديث مركبات النقل العام. وبالتالي توسيع مجال عمل التأجير التمويلي وتحقيق أهداف الوزارة في تحديث أسطول النقل العام.
ولا يوجد أي نشاط حتى اللحظة في التأجير التمويلي للأموال غير المنقولة، ويعزى ذلك إلى عدم انهاء إصدار التعليمات المنظمة لعملية تسجيل الأموال غير المنقولة (العقارات) المؤجرة تأجيراً تمويلياً من قبل سلطة الأراضي، ومن الجدير ذكره أن الهيئة عملت مع سلطة الأراضي في العام 2024 على إنهاء هذه التعليمات وهي قيد المراجعة النهائية في سلطة الأراضي قبل إرسالها إلى الجريدة الرسمية للإصدار. ومن أهم التشريعات التي ستحفز انطلاق العمل في التأجير التمويلي في العقارات هو صدور قانون ضريبة القيمة المضافة والذي ينص في المادة (24) على أن صفقات بيع العقارات هي صفقات معفاة أي تصدر بفواتير صفرية وبالتالي تشجع المواطنين على تمويل مساكنهم وعقاراتهم عبر التأجير التمويلي.
التطلعات والتوقعات من قطاع التأجير التمويلي:
يعد قطاع التأجير التمويلي من الأدوات التمويلية المهمة التي تساهم في تعزيز التنمية الاقتصادية عبر تمكين الأفراد والشركات من الوصول إلى الأصول الإنتاجية دون الحاجة إلى تملكها فورًا. وفي ضوء التطورات الاقتصادية والتشريعية، تعمل الهيئة على تطوير هذا القطاع من خلال تحديث الأطر القانونية، وتمكين الشركات العاملة فيه، وفتح المجال أمام لاعبين جدد لرفع مستوى الكفاءة والتنافسية، تعزيز السيولة من مصادر مستدامة لدعم تمويل المعدات والطاقة المتجددة:
1-تحرص الهيئة على مراجعة وتحديث التشريعات لضمان بيئة عمل متكاملة تتماشى مع أفضل الممارسات الدولية وتعزز قدرة شركات التأجير التمويلي على النمو والاستدامة.
وتشمل التحديثات الجارية إصدار تعليمات جديدة لتنظيم قطاع التأجير التمويلي تشمل تعليمات الإجارة، وهي اليوم قيد المراجعة، وأهم ما جاء فيها ضرورة أن تكون شركة التأجير التمويلي المتفق مع الشريعة الإسلامية شركة مستقلة وضرورة وجود مراقب شرعي مستقل والالتزام بأحكام الشريعة الاسلامية الصادرة عن الجهات الرسمية المختلفة بالطبع مع مراعاة التشريعات الصادرة.
وتعليمات التأجير التمويلي العقاري، مما يعزز الإطار القانوني لهذا القطاع والتي تم العمل عليها في العام 2024 بالتوازي مع التعليمات التي ستصدر عن سلطة الأراضي وأهم ما جاء فيها رفع رؤوس الأموال لتتواكب مع النشاط الجديد وعدد من الأمور التنظيمية المرتبطة بالتمويل العقاري.
والتحضير للعمل على تعليمات الملاءة المالية لشركات التأجير التمويلي، والتي تهدف إلى ضمان استقرارها المالي وقدرتها على تقديم التمويل المستدام.
2. تمكين قطاع التأجير التمويلي وتعزيز الطلب:
تؤمن الهيئة بأن التأجير التمويلي يتمتع بإمكانات نمو كبيرة، حيث إن الطلب عليه طلب مشتق، أي أنه يرتبط بزيادة الطلب على الأصول المختلفة، مثل المركبات، المعدات، والعقارات. وكلما توسع الاقتصاد، زادت الحاجة إلى التأجير التمويلي كخيار تمويلي رئيسي.
التوسع في تمويل الأصول الإنتاجية: بعد النجاح الذي حققه التأجير التمويلي في تمويل المركبات ومورديها، يمكن تكرار هذا النجاح مع موردي المعدات، الماكينات، وخطوط الإنتاج، مما يفتح المجال لإنجازات إضافية وتوسيع قاعدة العملاء.
تعزيز دور التأجير التمويلي العقاري: يشهد السوق العقاري عمليات بيع غير منظمة، وقد يكون التأجير التمويلي الحل الأمثل لتنظيم هذا السوق من خلال تبني عقود موحدة ومسجلة وفق القانون. في حال اعتمد موردو الوحدات العقارية نموذج التأجير التمويلي، فسيسهم ذلك في تحويل السوق من غير رسمي إلى رسمي، مما يحمي حقوق جميع الأطراف (المورد، المؤجر، والمستأجر) ويوفر بيئة استثمارية أكثر أمانًا. مع صدور تعليمات سلطة الأراضي وقانون ضريبة القيمة المضافة المعدل، سيصبح التأجير التمويلي العقاري أكثر جاذبية، مما يسهل على المواطنين والشركات امتلاك العقارات عبر حلول تمويلية أكثر مرونة.
3. دخول لاعبين جدد ورفع كفاءة السوق: نظرًا للنمو المستمر في قطاع التأجير التمويلي والتحديثات التشريعية، من المتوقع أن يشهد السوق دخول شركات تأجير تمويلي جديدة من ثلاث فئات رئيسية: شركات محلية جديدة تستفيد من التغيرات التنظيمية وتسعى لتوسيع نطاق خدماتها. وشركات متخصصة في التأجير التمويلي العقاري، مما يساهم في تنظيم السوق العقاري وتحفيز الاستثمار فيه. وشركات من الدول المجاورة (تحديدا الاردن) متخصصة في التأجير التمويلي ستستفيد من التوسع في استخدام شركات التأجير التمويلي والانفراجة الاقتصادية المتوقعة لاحقا للظروف السياسية الصعبة، مما يعزز التنافسية ويرفع من كفاءة العمليات.
4. تعزيز السيولة من مصادر مستدامة لتمويل المعدات والطاقة المتجددة:
في ظل الحاجة والضرورة المتزايدة لتمويل الأصول الإنتاجية، مثل المعدات والآلات، بالإضافة إلى تعزيز الاستثمار في مشاريع الطاقة المتجددة، تعمل الهيئة مع مؤسسات دولية (حاليا الاتحاد الأوروبي) على ايجاد طرق لتمكين شركات التأجير التمويلي من الوصول إلى مصادر سيولة مستدامة ومتنوعة وبتكلفة معقولة. ويهدف ذلك إلى تعزيز قدرتها على تقديم حلول تمويلية طويلة الأجل تدعم النمو الاقتصادي وتواكب التحولات نحو التنمية المستدامة.
تسعى الهيئة إلى تحويل قطاع التأجير التمويلي إلى ركيزة أساسية في النظام المالي، بما يسهم في تعزيز الشمول المالي، ودعم المشاريع الصغيرة والكبيرة، وتحفيز الاقتصاد الوطني. ومن خلال التحديثات التشريعية ودخول لاعبين جدد، سيشهد القطاع نموًا ملحوظًا، مما ينعكس إيجابيًا على مختلف القطاعات الاقتصادية.
قطاع تمويل الرهن العقاري:
استنادا لقانون هيئة سوق رأس المال رقم (13) للعام 2004 تقوم الهيئة بأعمال الرقابة والاشراف على قطاع تمويل الرهن العقاري، انطلاقا من هدفها الأساسي المتمثل في تهيئة المناخ الملائم لتحقيق استقرار ونمو رأس المال وحماية حقوق المستثمرين، من خلال إعداد البيئة التشريعية الناظمة لعمل قطاع تمويل الرهن العقاري بما يشمل المخمنين العقاريين.
• تهيمن البنوك على السوق الأولي (هو المنح المباشر للمواطنين للقروض) لقطاع تمويل الرهن العقاري نظرا للسيولة العالية التي يتمتع بها القطاع المصرفي الفلسطيني وللتكلفة القليلة للودائع (مصدر تمويل البنوك الرئيسي) ولسعة انتشاره في فروع كثيرة. هذا الامر يشكل تحديا أمام شركات تمويل الرهن العقاري في المنافسة والعمل ضمن السوق المباشر (الأولي) لقطاع تمويل الرهن العقاري.
• أما السوق الثانوي (عمليات إعادة تمويل محافظ القروض التي تمنحها البنوك للمواطنين) لقطاع تمويل الرهن العقاري، الشركة الوحيدة التي تمارس هذا النشاط هي شركة فلسطين لتمويل الرهن العقاري التي تعمل في السوق من خلال الذراع التمويلي لها وهي شركة تمويل الرهن العقاري الفلسطينية، التي كان لها أثر كبير في امتداد وتوسع سوق تمويل الرهن العقاري من خلال إعادة تمويل محافظ قروض الرهن العقاري للبنوك، الا أنه نظرا لتوفر السيولة الكبيرة في البنوك وانخفاض أسعار الودائع وزيادة النشاط غير الرسمي في مجال تمويل العقارات، أدى ذلك الى تراجع نشاط السوق الثانوي حيث أن الشركة اليوم لا تقدم أي نوع من القروض و انما تسترد دفعات القروض التي قامت بتمويلها سابقا. وقد تمت المحاولة لتنشيط أعمال الشركة ولكن التحديات الموجودة وأهمها تكلفة الاقراض لم تسمح بذلك.
• أما بخصوص التخمين العقاري ونظراً لأهمية هذه المهنة في تحديد قيمة الضمانات العقارية التي يتم منح القروض على أساسها، حيث أن نسبة قيمة العقار الى القرض تعتبر احدى أدوات السياسة الاحترازية التي يتم استخدامها من أجل المحافظة على استقرار سوق الرهن العقاري، بالتالي كلما كانت القيمة التخمينية للعقار حقيقية وواقعية سيسهم ذلك في تحقيق الهدف المتمثل باستقرار سوق الرهن العقاري، بحيث تكون قيم العقارات الممولة مقاربة للواقع في حال تعثر المقترضين واضطرار البنوك للتنفيذ على هذه العقارات واستعادة اموالها.
• وعليه وانطلاقا من مسؤولة الهيئة بالرقابة والاشراف على المخمنين العقاريين، فقد عملت منذ العام 2007 على صياغة البيئة التشريعية المنظمة للرقابة على أعمال المخمنين العقاريين وتقوم الهيئة باستخدام الأدوات المناسبة وفق الأسس التي حددتها تعليمات ترخيص المخمنين العقاريين رقم (3) لسنة 2012 المعدلة للتعليمات الصادرة بالعام 2007، من أجل منح الترخيص لذوي الخبرة والكفاءة. في هذا السياق، تقوم الهيئة بتنظيم الدورات التدريبية وعقد الامتحانات اللاحقة كأحد شروط الحصول على الترخيص، ويبلغ عدد المخمنين العقاريين المرخصين اليوم 70 موزعين على كافة محافظات الوطن بما يشمل قطاع غزة.
• وحاليا تعمل سلطة الأراضي على تنظيم عمل المخمنين العقاريين بشكل عام بحيث تصبح مهنة التخمين العقاري في كافة المجالات مرخصة، وقد وقعت الهيئة مذكرة تفاهم مع سلطة الأراضي للتعاون في عملية تنظيم عمل المخمنين العقاريين للمصلحة العامة في القطاع.
• يعتبر تطوير وتمويل القطاع العقاري عملية متكاملة تتأثر بعدة عوامل وترتبط بالعديد من الجهات المعنية، مما يستوجب تعاونًا مشتركًا لتحقيق نهضة حقيقية ومستدامة في هذا القطاع.. على سبيل المثال لن يكون هناك زيادة في عدد الوحدات العقارية المسجلة نظاميا في حال لم يتم رفع عدد الأراضي المسجلة رسميا كذلك الحال بالنسبة للبنية التحتية وشق طرق جديدة الى ضرورة وجود رؤية لدى الحكومة لتوفير مساكن ملائمة (ِAffordable Housing) لكافة شرائح المجتمع ووضع منظومة قانونية محكمة ليكون النمو مستداما. وعليه يتوجب على كافة الأطراف ذات العلاقة أن تجتمع ضمن لجنة تحت مظلة مجلس الوزراء لتضع خطة كاملة متكاملة تغطي كافة الجهات.
• لعبت الهيئة منذ نشأتها دورا محوريا ساهم في نمو وتطور القطاع العقاري وعملت مع كافة الجهات ذات العلاقة من سلطة الأراضي الى وزارة الإسكان الى وزارة الحكم المحلي الى الإدارة العامة لضريبة الأملاك الى مجلس الوزراء وغيرهم وكانت سباقة في تقديم المقترحات واعداد أوراق العمل ذات العلاقة.
• أما في المرحلة الحالية، نستطيع ان نبدأ في تنظيم عمل المطورين العقاريين من حيث البيع على الخرائط وبيع التقسيط المباشر لتتحول هذه العمليات الى عمليات ضمن السوق الرسمي ويتم تسجيلها لدى الجهات الحكومية ذات العلاقة. وهنا يتقاطع التأجير التمويلي مع التمويل العقاري، بحيث يستطيع الموردون العقاريون بيع هذه الوحدات على نظام التأجير التمويلي.
•إضافة الى ذلك تستطيع الحكومة تشجيع المطورين من القطاع الخاص لتوفير المساكن الملائمة (Affordable Housing) ومن الممكن أن يعد هذا أحد مشاريع الشراكة ما بين القطاعين الخاص والعام. بحيث توفر الحكومة البنية التحتية لهذه المشاريع في مقابل قيام المطورين ببناء وحدات بأسعار ملائمة لفئات يتم الاتفاق عليها وتحديدها مسبقا وضمن شروط معينة. سيساعد ذلك في توفير مساكن لفئة لا تستطيع تحمل تكلفة الوحدات السكنية المتاحة اليوم إضافة الى فتح المجال للاستثمار من قبل هؤلاء المطورين في احتياجات حقيقية في السوق العقاري.
الإحصائيات الخاصة بـ"قطاع التأجير التمويلي"
أولا: الشركات العاملة:
يعمل في هذا القطاع 9 شركات، مقسمة كما يلي:
2 منها تقوم بتقديم خدمات التأجير التمويلي المتوافقة مع أحكام الشريعة، و7 شركات تقدم خدمات التأجير التمويلي التقليدي.
ثانيا: المؤشرات المالية الرئيسية للقطاع كما بنهاية العام 2023
بلغ مجموع رأس مال الشركات العاملة في هذا القطاع 43.9 مليون دولار أمريكي كما بنهاية العام 2023،
استطاعت الشركات تعظيم قاعدة رأس المال وبناء قاعدة أصول قوية تعادل 4.4 أضعاف الرساميل المستثمرة لتبلغ مستوى 192.4 مليون دولار امريكي.
ثالثا: إحصائيات محفظة التأجير التمويلي للشركات للعام 2024:
3.1: عدد العقود المسجلة لدى الهيئة وإجمالي الاستثمار
• المجموع لعدد العقود المسجلة في العام 2024 بلغ 1730.
• المجموع لإجمالي الاستثمار في عقود التأجير التمويلي بلغت 92,718,686 دولارا.
3.2: نوع الأصول الممولة 2024
• %97.98 من مجموع الأصول الممولة من حيث العدد هي مركبات (74.97% مركبات لأغراض استهلاكية+ 23.01% مركبات لأغراض تجارية. النسبة المتبقية 2.02% تمثل تمويل معدات وماكينات وخطوط انتاج.
• %92.86 من مجموع الأصول الممولة من حيث القيمة هي مركبات (54.19% لأغراض استهلاكية + 38.67% لأغراض تجارية).
3.3: توزيع المحفظة على القطاعات الاقتصادية 2024
• استفادت معظم القطاعات الاقتصادية من قطاع التأجير التمويلي
• استحوذ القطاع الاستهلاكي على ما نسبته (74.34%) من حيث العدد و(53.65%) من اجمالي قيمة العقود،
• توزيع العقود يتماشى وطبيعة الاقتصاد، فهو اقتصاد قائم على الاستهلاك (Consumption Based Economy).
